Die Immobilie bei der Scheidung

Viele Eheleute leben im gesetzlichen Güterstand der Zugewinngemeinschaft. Im Falle der Scheidung kommt es zum sogenannten Zugewinnausgleich. Dabei ist oft auch zu regeln, wie mit vorhandene Immobilien, die während der Ehe gekauft wurden und beiden Ehepartnern je zur Hälfte gehören, weiter zu verfahren ist. Es gibt keine gesetzliche Bestimmung, die einen Ehegatten dazu verpflichtet, bei Trennung und Scheidung seine Zustimmung zur Veräußerung der Immobilie zu erteilen oder sein Einverständnis zur Übertragung der Haushälfte an den anderen Ehegatten zu erzwingen.

Die Eheleute müssen sich vielmehr darüber einigen, wie mit der Immobilie umgegangen werden soll. Dafür gibt es bei der selbstgenutzten Immobilie zahlreiche Möglichkeiten. Diese Varianten sollten Sie kennen. Die Anwaltskanzlei Weber in Rostock erarbeitet gerne die jeweiligen Vor- und Nachteile für Sie, damit Sie die Variante auswählen, die zu Ihrer persönlichen Situation am besten passt.

Variante 1: Immobilienverkauf

Ein Verkauf des Hauses kommt nur dann in Betracht, wenn beide Ehegatten sich darüber auch einig sind. Nach dem erfolgten Verkauf wird der Verkaufserlös zwischen den beiden Ehegatten gleichermaßen verteilt. Vom Verkaufserlös müssen allerdings noch die im Zusammenhang mit dem Verkauf entstehenden Kosten, das sind mögliche Darlehensverbindlichkeiten oder die oft anfallende Vorfälligkeitsentschädigung, abgezogen werden. Falls Sie Ihre Immobilie vor Ablauf einer 10-Jahres-Frist nach Erwerb mit Gewinn verkaufen, wird möglicherweise eine Spekulationssteuer fällig.

Variante 2: Übertragung auf einen der Ehegatten

Sind sich die Ehegatten hingegen einig, dass einer der beiden das Haus als Alleineigentümer übernehmen soll, so zahlt dieser den anderen entsprechend aus. Diese Abfindung richtet sich oft nach dem Marktwert der Immobilie. Können sich die Ehegatten auf einen Kaufpreis nicht einigen, ist es ratsam, einen unabhängigen Immobiliengutachter einzuschalten, welcher den Verkehrswert des Hauses feststellt. Natürlich kann die Abfindung mit anderen gemeinsamen Vermögenswerten im Rahmen der Scheidungsfolgenvereinbarung verrechnet werden. Auch können die Ehegatten zusätzlich vereinbaren, die Abfindung über mehrere Jahre in Raten zu zahlen.

Variante 3: Realteilung

Sofern es die baulichen Voraussetzungen erlauben, kann möglicherweise das Haus einvernehmlich in zwei Eigentumswohnungen umgewandelt werden. Jeder Ehepartner wird dann Alleineigentümer einer der beiden Wohnungen. Kosten fallen hierbei für den Aufteilungsplan des Architekten und für die notarielle Teilungserklärung an. Um sich aus dem Weg zu gehen, könnte die jeweilige Wohnung dann sogar verkauft oder vermietet werden.

Variante 4: Übertragung auf gemeinsame Kinder

Die Variante wird oft gewählt, wenn das Grundstück nicht mehr belastet ist und man die Immobilie gerne in der Familie behalten möchte. Neben der Einigkeit der Ehegatten, muss für diese Variante bei minderjährigen Kindern auch das Vormundschaftsgericht zustimmen. Dieses stellt dann sicher, dass dem Kind keine unzumutbaren Belastungen wie Unterhaltungskosten, Verbindlichkeiten und sonstige Eigentümerpflichten entstehen.

Variante 5: Vermietung der gemeinsamen Immobilie

Falls sich beide Ehegatten vorstellen können, auch zukünftig gemeinsam als Vermieter aufzutreten, kann auch eine Vermietung der gemeinsamen Immobilie ein möglicher Weg sein. Hierbei ist jedoch zu beachten, dass gemeinsames Eigentum auch über die Scheidung hinaus verpflichtet. Das bedeutet, die Eheleute müssen auch weit über die Scheidung hinaus noch gemeinsame Absprachen miteinander treffen und sich einigen können, zum Beispiel wenn Renovierungen oder Instandhaltungsarbeiten an der gemeinsamen Immobilie anfallen.

Variante 6: Unveränderte Eigentumsverhältnisse

Möglich wäre auch die Variante, dass die Eigentumsverhältnisse unverändert bleiben und nur ein Ehepartner im Haus wohnen bleibt. Diese Lösung macht vor allem Sinn, wenn die Belastungen auf der Immobilie nicht mehr hoch sind und die Kinder weiterhin in ihrer gewohnten Umgebung leben sollen. Dabei einigen sich die Ehegatten auf eine gewisse Nutzungsentschädigung, die der Partner erhält, der auszieht. Schließlich muss dieser eine Miete zahlen, während der Partner, der im Eigenheim verbleibt, keine Mietaufwände hat. Bei der Höhe der anzusetzenden Kosten, kann auch hier ein Gutachter helfen. Damit das Nutzungsrecht an der Immobilie und mögliche Ansprüche wie die Nutzungsentschädigung nicht verloren gehen, empfehlen wir eine anwaltliche Beratung, bereits bevor einer der Ehepartner auszieht.

Variante 7: Teilungsversteigerung der Immobilie

Können sich die Ehepartner nicht auf ein gemeinsames Vorgehen einigen, kann jeder der beiden Miteigentümer die Teilungsversteigerung beantragen. Die gesamte Immobilie wird dann öffentlich versteigert. Eine Versteigerung ist wirtschaftlich riskant, weil abseits der gefragten Ballungsräume der erzielte Verkaufspreis oftmals deutlich unter dem erhofften Wert liegen kann. Eine Teilungsversteigerung ist immer mit weiteren Kosten, zum Beispiel zusätzlichen Gerichts- und Anwaltskosten, Kosten für ein Sachverständigengutachten etc., verbunden. Eine Teilungsversteigerung sollte daher gut überlegt werden, damit nicht hinterher die Enttäuschung groß ist, weil der tatsächlich erzielte Versteigerungserlös womöglich weit hinter den Erwartungen zurückbleibt, der bei einer einvernehmlichen Regelung hätte erzielt werden können.

Meist ist das Thema Immobilie eng mit anderen Themen, wie zum Beispiel Kindeswohl oder Unterhalt, verstrickt, so dass eine umfassende Gesamtlösung notwendig ist. Vertrauen Sie in allen komplexen und schwierigen Fragen des Familienrechts auf einen Rechtsanwalt mit Erfahrung und vereinbaren Sie einen Termin in meiner Kanzlei in Rostock.

Anwaltskanzlei Weber
Arbeitsrecht & Familienrecht
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